Les charges de copropriété représentent l'ensemble des dépenses nécessaires au bon fonctionnement d'un immeuble en copropriété. Elles sont réparties entre les copropriétaires, mais certaines charges peuvent être récupérables auprès du locataire. Comprendre ces charges est crucial pour les propriétaires et les locataires afin d'éviter les litiges et de garantir une relation saine et transparente.
Charges récupérables de droit : les incontournables
Certaines charges sont automatiquement récupérables de droit, définies par la loi du 6 juillet 1989 sur la copropriété et ses adaptations. Voici quelques exemples concrets.
Frais d'entretien et de réparation des parties communes
- Éclairage des parties communes : le coût de l'électricité utilisée pour éclairer les halls d'entrée, les cages d'escalier, les couloirs, etc.
- Entretien des ascenseurs : les frais de maintenance préventive et corrective, de réparation et de remplacement des pièces défectueuses.
- Travaux de réfection des espaces verts : l'entretien des jardins, des pelouses, des massifs floraux et des allées, ainsi que les frais liés à l'arrosage et à l'élagage.
- Réparations des canalisations et des systèmes d'évacuation des eaux usées : les interventions pour réparer les fuites, les bouchons et les dysfonctionnements liés aux canalisations et aux égouts.
- Remplacement des fenêtres et des portes des parties communes : les frais de remplacement des fenêtres et des portes détériorées ou obsolètes des halls d'entrée, des cages d'escalier, etc.
Ces travaux doivent être nécessaires à la conservation et à l'usage normal de l'immeuble. Les travaux de rénovation et d'embellissement ne sont pas récupérables de droit. Par exemple, la pose d'un nouveau revêtement de sol dans le hall d'entrée de l'immeuble "Le Chêne" à Paris est un embellissement qui ne peut pas être facturé au locataire.
Frais de gestion de la copropriété
Ces charges couvrent les dépenses liées à l'administration de la copropriété. Elles comprennent notamment :
- Le salaire du syndic : les frais de rémunération du syndic, qui est chargé de gérer l'immeuble et de représenter les copropriétaires.
- Les frais d'administration et de comptabilité : les frais liés à la tenue des comptes de la copropriété, à la facturation des charges, à la gestion des contrats d'assurance, etc.
- L'assurance de la copropriété : la prime d'assurance pour les risques liés à l'immeuble, comme les dommages causés par un incendie, une inondation, etc.
- Les frais liés à la tenue des assemblées générales : les frais de location de la salle, de secrétariat et de vote.
Par exemple, l'immeuble "Les Jardins du Lac" à Lyon a dépensé 5 000€ en 2022 pour le salaire du syndic, 1 500€ pour les frais d'administration et de comptabilité, 2 000€ pour la prime d'assurance et 500€ pour les frais liés à la tenue des assemblées générales.
Consommation d'énergie et d'eau des parties communes
- Le chauffage des parties communes : le coût du chauffage utilisé pour chauffer les halls d'entrée, les cages d'escalier, les couloirs, etc.
- L'eau chaude des parties communes : le coût de l'eau chaude utilisée pour les lavabos et les douches des parties communes.
- L'électricité des parties communes : le coût de l'électricité utilisée pour éclairer les parties communes, alimenter les ascenseurs, etc.
- L'eau froide utilisée pour l'arrosage des espaces verts : le coût de l'eau utilisée pour arroser les jardins, les pelouses et les massifs floraux des parties communes.
Ces charges sont généralement calculées en fonction de la surface habitable du bien loué. Il est important de vérifier le mode de calcul et les détails dans la convention de location. Par exemple, si vous louez un appartement de 60 m² dans l'immeuble "Le Clos des Lilas" à Marseille, vous devrez payer 10% des charges d'eau chaude et d'électricité des parties communes.
Taxes et impôts liés à la copropriété
Certaines taxes et impôts liés à l'immeuble peuvent être récupérables auprès du locataire. Il s'agit notamment :
- De la taxe foncière : une taxe annuelle perçue par les communes sur les propriétés foncières.
- De la taxe d'habitation : une taxe annuelle perçue par les communes sur les résidences principales.
- De la taxe sur les ordures ménagères : une taxe annuelle perçue par les communes pour la collecte et le traitement des déchets ménagers.
Par exemple, l'immeuble "Les Hauts de Ville" à Toulouse a payé 3 000€ de taxe foncière, 1 000€ de taxe d'habitation et 500€ de taxe sur les ordures ménagères en 2022. Une partie de ces charges peut être récupérable auprès des locataires.
Charges récupérables sous conditions : cas particuliers
Certaines charges peuvent être récupérables sous certaines conditions. Il est important de se référer au règlement de copropriété et à la convention de location pour connaître les règles applicables dans chaque situation.
Frais d'amélioration et d'embellissement
Ces frais peuvent être récupérables si les travaux apportent une amélioration notable de l'immeuble et s'ils sont approuvés par l'assemblée générale de copropriété. Par exemple, la rénovation de la façade de l'immeuble "Les Terrasses du Soleil" à Nice ou l'installation d'un ascenseur dans l'immeuble "Les Glycines" à Bordeaux peuvent être récupérables. Toutefois, les travaux d'embellissement sans valeur ajoutée, comme la peinture du hall d'entrée, ne sont pas récupérables.
Frais d'équipements collectifs
Les frais liés à des équipements collectifs, comme une piscine, une salle de sport ou un local à vélos, peuvent être récupérables. Cependant, il est important de vérifier que ces équipements sont réellement utilisés par les locataires et qu'ils ne servent pas uniquement aux copropriétaires. De plus, les frais doivent être proportionnels à l'utilisation par les locataires. Par exemple, si l'immeuble "La Résidence du Parc" à Lille dispose d'une piscine et d'une salle de sport, mais que les locataires ne peuvent pas les utiliser, ces charges ne sont pas récupérables.
Frais liés à des travaux effectués sur des parties privatives
Dans certains cas, les frais liés à des travaux effectués sur des parties privatives peuvent être récupérables auprès du locataire. Par exemple, si les travaux sont rendus nécessaires par un défaut d'entretien imputable au locataire, ou s'ils sont prescrits par la loi (mise aux normes d'accessibilité, par exemple). Cependant, il est important de justifier le caractère nécessaire des travaux et de démontrer que les réparations ne sont pas dues à l'usure normale du bien.
Par exemple, si le locataire d'un appartement dans l'immeuble "Les Tilleuls" à Nantes a endommagé les canalisations d'eau dans son appartement, les frais de réparation peuvent être récupérés auprès du locataire. En revanche, si les canalisations d'eau sont vieilles et défectueuses en raison de leur âge, les frais de réparation ne sont pas récupérables.
Charges non récupérables : les exceptions
Certaines charges ne sont en aucun cas récupérables auprès du locataire. Voici quelques exemples.
- Frais personnels des copropriétaires, comme les frais de téléphone, d'internet ou de téléphonie mobile.
- Frais liés à des litiges individuels entre copropriétaires, comme les frais de justice liés à un conflit sur la répartition des charges.
- Frais de travaux engagés sans vote en assemblée générale de copropriété. Il est important de vérifier que les travaux sont conformes au règlement de copropriété et qu'ils ont été approuvés par l'assemblée générale.
Par exemple, si un copropriétaire de l'immeuble "Les Voiles Blanches" à Saint-Malo engage des travaux de rénovation de son appartement sans l'accord de l'assemblée générale, les frais de ces travaux ne sont pas récupérables auprès des locataires.
Détermination du montant des charges récupérables : outils et méthodes
Le montant des charges récupérables est déterminé en fonction de plusieurs éléments clés.
Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété mentionne les charges récupérables et les conditions de leur récupération. Il est important de lire attentivement le règlement et de bien comprendre les clauses qui s'appliquent au bien loué. Par exemple, le règlement de copropriété de l'immeuble "Le Clos des Iris" à Montpellier peut préciser que les charges d'eau chaude sont récupérables auprès des locataires, tandis que les charges d'électricité sont à la charge des propriétaires.
Convention individuelle de location
La convention de location peut inclure des clauses spécifiques sur les charges récupérables. Il est possible de négocier des clauses spécifiques avec le propriétaire pour définir les modalités de paiement des charges et éviter les litiges. Par exemple, la convention de location d'un appartement dans l'immeuble "Les Hauts de la Ville" à Lyon peut préciser que le locataire est responsable de 50% des charges de chauffage des parties communes.
Décisions de l'assemblée générale de copropriété
L'assemblée générale de copropriété approuve les dépenses engagées par la copropriété et valide les charges récupérables auprès des locataires. Les décisions de l'assemblée générale sont généralement mentionnées sur les factures du syndic. Par exemple, si l'assemblée générale de l'immeuble "Les Jardins de la Mer" à Nice a voté pour l'installation de nouveaux ascenseurs, les charges liées à ces travaux seront récupérables auprès des locataires.
Facture du syndic
La facture du syndic détaille les dépenses engagées par la copropriété et les charges récupérables auprès des locataires. Elle doit être claire, précise et facilement compréhensible. Par exemple, la facture du syndic de l'immeuble "Les Portes de Paris" à Paris peut indiquer les charges d'entretien des parties communes, les charges d'énergie et d'eau, les taxes et impôts, ainsi que les frais de gestion.
Droits et obligations des locataires et des propriétaires
Les locataires et les propriétaires ont des droits et obligations spécifiques concernant les charges de copropriété.
Droits des locataires
- Accéder aux justificatifs des dépenses engagées par la copropriété : le locataire peut demander au propriétaire ou au syndic de lui fournir les factures et les justificatifs des dépenses engagées par la copropriété.
- Contester les factures de charges si elles ne sont pas justifiées ou si les charges ne sont pas correctement calculées : le locataire peut contester la facture du syndic si elle n'est pas conforme au règlement de copropriété ou à la convention de location.
Obligations des locataires
- Payer les charges récupérables dans les délais impartis : le locataire doit payer les charges récupérables dans les délais indiqués dans la convention de location.
- Respecter les règles du règlement de copropriété concernant l'utilisation des parties communes : le locataire doit respecter les règles du règlement de copropriété, comme l'interdiction de fumer dans les parties communes, l'horaire de fermeture des ascenseurs, etc.
Obligations des propriétaires
- Remise d'un état des charges au locataire lors de la signature du bail : le propriétaire doit remettre au locataire un état des charges récupérables avant la signature du bail.
- Fournir les informations nécessaires au locataire pour comprendre les charges récupérables : le propriétaire doit répondre aux questions du locataire concernant les charges récupérables et lui fournir les documents nécessaires.
Conseils pratiques
Voici quelques conseils pratiques pour les propriétaires et les locataires.
Conseils pour les locataires
- Vérifier attentivement le règlement de copropriété et la convention de location pour comprendre les charges récupérables et les conditions de paiement.
- Demander au propriétaire les justificatifs des dépenses engagées par la copropriété.
- Contester les factures de charges si elles ne sont pas justifiées.
- Se faire assister par une association de défense des locataires ou par un avocat en cas de litige.
Conseils pour les propriétaires
- Gérer les charges de copropriété de manière transparente et efficace.
- Fournir au locataire toutes les informations nécessaires sur les charges récupérables.
- Clarifier les modalités de paiement des charges dans la convention de location.
- Se faire assister par un professionnel du droit en cas de litige avec un locataire.
Les charges de copropriété sont un sujet complexe qui peut générer des litiges entre propriétaires et locataires. Une bonne communication et une gestion transparente sont essentielles pour éviter les conflits et garantir une relation saine et équitable.
