Sous certaines conditions, le programme Malraux constitue un excellent outil de défiscalisation pour un propriétaire qui désire effectuer des travaux de rénovation dans un immeuble ancien pour le louer.
En quoi consiste la loi Malraux ?
Adoptée en 1962, ce programme a été conçu pour protéger et conserver les biens immobiliers anciens, en particulier ceux qui possèdent une valeur historique. Ce dispositif favorise l’investissement immobilier locatif dans ce type de bâtiments et vise à inciter les investisseurs privés à restaurer et entretenir cette partie du Patrimoine français. Pour y être accessible, il faut être officiellement domicilié en France et le projet doit concerner le projet d’achat d’un immeuble ancien ou en être déjà propriétaire. Ce dispositif s’adresse particulièrement aux contribuables disposant d’une fiscalité suffisamment importante pour pouvoir utiliser l’ensemble du budget sur une durée déterminée. S’il s’agit d’un immeuble classé « monument historique » ou inclus dans un site patrimonial, le programme Malraux permet d’accéder à une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 30%, applicable sur les travaux de rénovation et de restauration entrepris depuis 2012. Dans ce cas, le plafond ne doit toutefois pas excéder 400 000 €, sur une durée de quatre années consécutives. Le montant alloué est proportionnel à celui qui a été investi dans les travaux de rénovation de ce bien ancien ; il peut aussi varier en fonction de la zone dans laquelle il est situé. Pour plus d’information sur ce programme, vous pouvez consulter le site Altarea Patrimoine. Note : cet avantage fiscal demeurera actif jusqu’au 31 décembre 2022, mais uniquement dans le cas de dépenses effectuées dans le but de restaurer complètement un immeuble (ou des immeubles) anciens pour le louer.
Quelles sont les conditions pour être éligible à la loi Malraux ?
Pour bénéficier des avantages de ce dispositif, le propriétaire ou le futur acquéreur du bien immobilier ancien… • Doit procéder à la restauration et la rénovation du bâtiment. • Demander un permis spécial auprès du préfet avant de débuter les travaux. • S’il s’agit d’un bâtiment à vocation locative, il doit louer les logements nus, à titre de résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans. • Ne doit pas louer le logement à un membre de sa famille. • Doit s’engager à mettre le bien en location dans l’année qui suit la date finale des travaux de restauration ou rénovation. De plus… •Le chantier doit être validé par un architecte des Bâtiments de France (ABF). •Les travaux à effectuer doivent concerner la réparation, la rénovation, ou la restauration du bâtiment. Ce qui inclut la reconstitution d’une toiture, des murs extérieurs déjà existants et la transformation globale de logements. •Les travaux de restauration et de rénovation en Malraux doivent être considérés d’utilité publique (à moins de faire partie d’un plan de mise en valeur ou de sauvegarde qui a été approuvé).
Les dépenses suivantes ne sont pas couvertes par ce dispositif :
• Frais alloués à l’entretien, aux primes d’assurance, à la gestion et autres charges foncières. • Dépenses ayant trait à des travaux imposés ou qui ont été autorisés par des instances réglementaires ou législatives. • Les frais d’adhésion pour devenir membre d’associations foncières urbaines de restauration. • Le montant déboursé (fraction des provisions) par le propriétaire s’il s’agit de travaux dans une copropriété.
Quels en sont les principaux avantages ?
Ce dispositif s’avère très performant au niveau de la défiscalisation. L’investisseur peut profiter d’une baisse fiscale importante applicable pendant la durée de paiement des travaux ; ceux-ci doivent toutefois être payés dans les trois années suivant l’obtention du permis. S’il s’agit d’un immeuble ancien (sans être un bâtiment historique), la réduction d’impôt peut atteindre 22%. Les dépenses doivent avoir été effectuées dans un secteur inclus dans un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZZPPAUP) ou encore dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). Un autre avantage à tenir compte : depuis 2013, le dispositif Malraux est cumulable avec d’autres programmes de défiscalisation immobilière, ce qui peut amortir notablement le montant investi dans ce projet. Prenez note que, depuis 2013, la baisse d’impôt en Malraux n’est plus prise en compte dans la plafonnement des niches fiscales. Un grand nombre d’investisseurs choisissent de miser sur l’objectif d’acheter un bien ancien pour sa plus-value immobilière. En effet, ce patrimoine immobilier – surtout lorsque le bâtiment est locatif et qu’il a été restauré et rénové dans les règles de l’art – permet d’obtenir un prix supérieur à celui du prix d’acquisition du bien en cas de revente. Certains travaux destinés à en améliorer la performance énergétique peuvent être éligibles à plusieurs aides financières de l’État (éco-Prêt à taux zéro, Prime Énergie, par exemple).
Quelles zones sont concernées par ce programme ?
Au niveau des zones éligibles au dispositif Malraux, le bien immobilier ancien doit être situé dans un site patrimonial remarquable faisant partie du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou dans un quartier ancien dégradé (QAD) dans lequel se trouve cet immeuble déclaré d’utilité publique. Ou encore dans un quartier faisant l’objet du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Si le bâtiment se trouve sur un site de fouilles archéologiques, le délai maximal de trois ans pour le paiement des travaux peut être majoré d’un an – ce qui permet au contribuable de profiter d’une année supplémentaire d’avantage fiscal. Investir dans l immobilier ancien locatif constitue donc un placement immobilier à la fois rentable et avantageux au niveau de la défiscalisation.
