L’investissement immobilier permet de se constituer un patrimoine immobilier et en même temps d’arrondir ses fins du mois et de préparer sa retraite. Malgré les avantages perçus, si vous décidez de revendre la maison, il est fort probable de réaliser des plus-values. Cependant, les gains sont en général imposables. Néanmoins, il existe des cas particuliers qui ouvrent droit à une exonération partielle ou totale. Lesquels ?
Plus-value immobilière : c’est quoi au juste ?
Au moment de la vente immobilière, il est possible de réaliser une plus-value qui correspond au gain réalisé par le propriétaire. C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien. On tient à noter que le prix de revient est souvent majoré des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, TVA, etc.) et des travaux effectués à condition qu’ils n’aient pas été déduits fiscalement. Légalement, l’enveloppe de travaux ne doit pas excéder 15 % du prix d’acquisition si le bien a été détenu depuis plus de 5 ans. La plus-value est taxable à hauteur de 36,20 % incluant le prélèvement forfaitaire de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les plus-values immobilières sont imposables dans le cadre d’un investissement. Cela touche principalement les biens détenus en direct, les résidences secondaires, les logements vacants, les biens en nue-propriété ou en usufruit, les locaux commerciaux, les terrains, les parts dans les SCPI, etc. En revanche, si vous revendez votre résidence principale, le bénéfice n’est pas imposable. Pour plus d’informations, consultez ce site.
Quels sont les cas d’exonération des plus-values immobilières ?
L’exonération est applicable à une résidence principale, mais également lors d’une première cession si le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 dernières années et que la plus-value est utilisée dans les 24 mois pour l’achat d’une résidence principale.
Dans le cas d’un loueur meublé professionnel, l’exonération d’impôt peut être envisagée si les recettes annuelles n’excèdent pas 90 000 euros. En revanche, si le CA se situe entre 90 000 et 126 000 euros, un rabais partiel sera accordé. De même, les ventes effectuées auprès des organismes sociaux peuvent s’accompagner d’une exonération partielle ou totale sous conditions. Un gain réalisé lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique est aussi exonéré si l’indemnité est réutilisée à 90 % dans les 12 mois suivant la transaction pour construire, acheter ou agrandir un bien immobilier.
Par ailleurs, sachez que la durée de détention du bien aura un impact sur l’imposition. Après 22 ans de détention, vous profitez d’une exonération totale du prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 %. L’abattement d’impôt est d’ailleurs évalué à 6 % chaque année à partir de la sixième année jusqu’à la vingtième année. Ensuite, il passe à 4 % pour la vingt-deuxième année. Après 22 ans, ce sera de 100 %.
Quand et comment payer l’impôt sur les plus-values immobilières ?
Le notaire chargé des transactions immobilières peut s’occuper de toutes les démarches auprès de l’administration fiscale. Pour cela, il calcule le gain, établit la déclaration d’impôt et vous facture la somme due au moment de la signature de l’acte authentique. Ensuite, il paie l’impôt auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien lorsque le contrat est enregistré. Sinon, vous pouvez également vous en charger. Dans ce cas, dans votre déclaration de revenus qui aura lieu en avril 2022, vous êtes tenu de préciser le montant de la plus-value déclarée par le notaire.
Attention ! Une surtaxe allant de 2 à 6 % peut aussi être appliquée lors de la cession d’un immeuble autre qu’un terrain à bâtir si les plus-values sont supérieures à 50 000 euros. La valeur est calculée sur la base taxable, après déduction de l’abattement dont le montant varie selon la durée de détention.
