Le marché de la location immobilière entre particuliers, également appelée "location entre particuliers" ou "bail entre particuliers", est en pleine expansion. Que ce soit pour un logement principal, un investissement locatif ou une location saisonnière, de nombreux propriétaires et locataires se tournent vers ce type de transactions. Cependant, l'apparente simplicité de cette solution cache une complexité fiscale souvent méconnue, susceptible de générer des surprises désagréables pour les deux parties.
Il vous guidera à travers les aspects essentiels à connaître pour gérer vos finances avec sérénité, en tant que bailleur ou locataire.
Les obligations fiscales du bailleur
En tant que propriétaire louant votre bien à un particulier, vous devez respecter certaines obligations fiscales liées aux revenus générés par cette location.
Revenus fonciers
- Les revenus fonciers sont constitués des loyers perçus par le bailleur, après déduction des charges déductibles.
- Il est crucial de distinguer les revenus fonciers nets des revenus fonciers imposables. Les premiers correspondent aux loyers reçus moins les charges déductibles, tandis que les seconds sont soumis à l'impôt sur le revenu.
- Les charges déductibles comprennent, entre autres, les impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation), les frais d'entretien et de réparation, les primes d'assurance, et les intérêts d'emprunt.
- La déclaration des revenus fonciers s'effectue sur le formulaire 2042, à l'aide de la case 2BI ou 2BJ selon le régime fiscal choisi. Cette déclaration annuelle est généralement effectuée au mois de mai.
Impôt sur le revenu
Les revenus fonciers sont imposés à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif applicable. Deux régimes fiscaux s'offrent aux bailleurs :
- Le régime micro-foncier : ce régime s'applique aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 € par an (pour une location nue). Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur les loyers perçus, tenant compte des charges non justifiées. Ce régime est généralement plus simple à gérer, mais il peut être moins avantageux si les charges sont importantes.
- Le régime réel : ce régime s'applique aux revenus fonciers supérieurs à 15 000 € par an (pour une location nue). Le bailleur doit déclarer l'intégralité des loyers perçus et déduire les charges réelles justifiées. Ce régime permet de déduire toutes les charges effectivement engagées, mais il nécessite une tenue de comptabilité plus rigoureuse.
Taxes foncières et taxe d'habitation
- Le bailleur est redevable de la taxe foncière et de la taxe d'habitation sur le bien loué.
- La part locative de la taxe foncière est déductible des revenus fonciers, à condition que le bien soit loué à un locataire non meublé. La part locative de la taxe d'habitation est déductible uniquement lorsque la taxe est due par le bailleur.
Cas particuliers
- Location meublée : le régime fiscal est spécifique et permet au bailleur de choisir entre le régime réel et le régime micro-BIC. Le choix dépend du montant des recettes et des charges. La TVA est applicable aux loyers dans le cas d'une location meublée.
- Location saisonnière : les règles de déclaration et de calcul de l'impôt sont spécifiques. Les revenus de la location saisonnière sont à déclarer sur le formulaire 2042 C.
- Location d'un bien en copropriété : le bailleur doit payer sa part des charges communes afférentes au lot loué. Ces charges sont déductibles des revenus fonciers.
Les obligations fiscales du locataire
En tant que locataire, vous devez également respecter certaines obligations fiscales, notamment en ce qui concerne les charges locatives et les déductions fiscales.
Charges locatives
- Les charges locatives, parfois appelées "charges récupérables", regroupent les frais liés à la location du bien, à la charge du locataire. Elles peuvent inclure les charges communes, l'eau, le chauffage, l'électricité, l'entretien des parties communes, etc.
- Il est important de distinguer les charges individuelles des charges collectives. Les charges individuelles concernent uniquement le logement loué (ex : chauffage), tandis que les charges collectives concernent l'ensemble de l'immeuble (ex : entretien des parties communes).
- La TVA est généralement applicable aux charges récupérables, sauf si le bailleur est un particulier non assujetti à la TVA.
Déduction des charges
Le locataire peut parfois déduire certaines charges locatives de ses impôts sur le revenu.
- Des travaux d'amélioration ou de réparation effectués par le locataire sur le bien loué peuvent être déduits des impôts, sous certaines conditions et avec des justificatifs.
Cas particuliers
- Location meublée : la TVA est applicable aux loyers.
- Location saisonnière : des obligations spécifiques en matière de déclaration de revenus peuvent s'appliquer.
- Location d'un logement utilisé à des fins professionnelles : le locataire peut déduire certains frais professionnels de ses revenus imposables.
Aspects pratiques et conseils
Pour optimiser votre situation fiscale, il est crucial de bien comprendre les différentes options et démarches à suivre. Voici quelques conseils pratiques pour vous guider.
Choix du régime fiscal
Le choix du régime fiscal le plus avantageux pour le bailleur (micro-foncier ou réel) dépend de la nature des revenus et des charges. Un comparateur de régimes fiscaux peut vous aider à prendre la meilleure décision.
Déclaration des revenus
Il est primordial de déclarer correctement les revenus fonciers, en respectant les délais et les formulaires applicables. Des erreurs de déclaration peuvent engendrer des pénalités.
Bonnes pratiques
- Pour minimiser les risques fiscaux, il est conseillé de tenir une comptabilité rigoureuse des revenus et des charges, de conserver les justificatifs des dépenses et de bien choisir les clauses du contrat de location.
- Un contrat de location bien rédigé est essentiel pour clarifier les obligations de chacun et éviter les litiges.
Evolution de la législation et tendances
Le marché de la location entre particuliers évolue constamment. Les dispositifs fiscaux et les lois applicables sont régulièrement modifiés. Il est donc important de se tenir informé des dernières tendances et de s'adapter en conséquence.
Par exemple, le dispositif Pinel, mis en place pour soutenir l'investissement locatif dans les zones tendues, a connu des évolutions récentes. De même, la loi ELAN vise à simplifier les conditions de location et à lutter contre les loyers abusifs.
Le développement des plateformes numériques de location entre particuliers, comme Airbnb, représente une nouvelle tendance qui soulève des questions fiscales spécifiques.
La location entre particuliers est un marché dynamique et en pleine croissance. Les implications fiscales sont nombreuses et il est essentiel de les comprendre pour gérer ses finances en toute connaissance de cause.
